Der Wirkmechanismus des Ertragswertverfahrens

Immer wieder stelle ich in Seminaren fest, dass manche Teilnehmer*innen gerne mehr über die mathematischen Wirkprinzipien des Ertragswertverfahrens wissen würden. Gerade für Steuerberater*innen, die es gewohnt sind, keine Aussagen einfach so zu akzeptieren, ist es oft schwer zu glauben, wenn wir beispielsweise sagen, dass sich der Bodenwert fast nicht auf den Gesamtwert im Ertragswertverfahren auswirkt. In diesem Beitrag soll versucht werden, etwas Licht ins Dunkel zu bringen. Mit dem nachfolgend vorgestellten Hintergrundwissen wird es auch einfacher, die Diskussion über die Eignung des Ertragswertverfahrens etwa für die Kaufpreisaufteilung nachzuvollziehen (hierzu wird dieser Beitrag in Kürze noch ergänzt durch ein Pendant zur Bodenwertermittlung).

Das Wesen des Ertragswertverfahrens

Das Ertragswertverfahren (zu dem hier in Bälde ein eigener Beitrag erscheinen wird, weshalb an dieser Stelle nur ganz oberflächlich auf den Aufbau des Verfahrens eingegangen wird) betrachtet den Wert des Grundstücks (bzw. vornehmlich des Gebäudes) als auf den Bewertungsstichtag abgezinsten Barwert der künftigen Mieteinnahmen. Finanzmathematisch gesehen handelt es sich bei dieser Größe um einen Rentenbarwert.

Der Ertragswert ist also die Antwort auf die Frage: „Wieviel Geld müsste ich jetzt sofort bekommen, um wirtschaftlich gleich zu stehen, als wenn ich noch 50 Jahre lang die Mieterträge aus meinem Mehrfamilienhaus vereinnahme?“ Die 50 Jahre sind hier nur eine Beispielsangabe und entsprechen der Restnutzungsdauer des Gebäudes, welche nach den Vorgaben der ImmoWertV zu ermitteln ist.

Problem der Aufteilung des Ertrags auf Grund und Boden und Gebäude

Wir beschäftigen uns in diesem Beitrag nicht mit der Frage, wie die künftig zu erwartenden Mieterträge nach der ImmoWertV genau zu ermitteln sind (dazu folgt ein eigener Beitrag), sondern nehmen einfach an, wir können die zu erwartende Nettokaltmiete für die Restnutzungsdauer des Gebäudes zuverlässig vorhersagen (künftige Mietsteigerung bleiben systembedingt außer Ansatz, da diese ja auch im heutigen Verkehrswert, der dem mutmaßlichen Verkaufspreis am heutigen Tag entspricht, automatisch eingepreist sind).

Nehmen wir also einmal an, das Gebäude ist noch relativ neu und hat eine Restnutzungsdauer von 60 Jahren. Die jährlich zu erwartende Miete sei 100.000 € pro Jahr. Wie kommen wir nun anhand dieser Angaben zum Verkehrswert (Ertragswert) der Immobilie (zur Abzinsung weiter unten mehr)?

Unser erstes „Problem“ besteht darin, dass diese Miete zwangsläufig einen Anteil für das Gebäude und einen Anteil für den Grund und Boden enthält. Für die Ertragswertermittlung benötigen wir jedoch nur denjenigen Anteil der Miete, der auf das Gebäude entfällt. Dies deshalb, weil die Höhe des Rentenbarwerts von der Laufzeit der Rente (Miete) abhängt. Und die Laufzeit der „Gebäudemiete“ ist eben die bereits angesprochene Restnutzungsdauer (RND), wohingegen der Mietanteil, der auf den Boden entfällt theoretisch unbegrenzt lange zufließen wird (der Grund und Boden ist ein sog. ewiges Wirtschaftsgut, das keiner Abnutzung unterliegt – und aus diesem Grund auch keine AfA erfährt).

Der Gebäudewert ist somit der Rentenbarwert einer Zeitrente (zeitlich begrenzten Rente), während der Bodenwert der Barwert einer ewigen Rente ist. Finanzmathematisch gesehen ist der Barwert einer ewigen Rente einfach das Kapital, welches für alle Zeiten einfach verzinslich, also ohne Zinseszinsen, angelegt wird (die Zinsen werden also jährlich ausgeschüttet). Beispielsweise wirft ein Barwert von 100.000 € bei einer Verzinsung von 1% pro Jahr jedes Jahr einen Zinsertrag von 1.000 € ab. Wird dieser ausgezahlt und nicht wieder angelegt und dadurch selbst künftig mitverzinst, dann stehen rein rechernerisch für alle Zeiten 100.000 € zur Verfügung und wir erhalten für alle Zeiten 1.000 € Zinsen im Jahr. Die 100.000 € werden nie verbraucht, wachsen aber auch nie an.

Wie wir noch sehen werden, ist der Unterschied der Barwerte von Zeitrente und ewiger Rente in den meisten Fällen fast zu vernachlässigen. So gesehen könnte man auch den Bodenwert einfach außer Betracht lassen und die gesamte Miete beim Gebäude kapitalisieren (so wird es teilweise im angelsächsischen Raum auch tatsächlich gemacht). Am Gesamtergebnis würde sich dadurch in den meisten (nicht in allen!) Fällen nicht sehr viel ändern. Es gibt aber auch gute Gründe, weiterhin das in Deutschland gebräuchliche zweigleisige Verfahren (getrennte Bewertung von Gebäude und Boden) beizubehalten. Nicht zuletzt ist dies auch die Vorgabe der ImmoWertV.

Die Ermittlung der Bodenwertverzinsung

Doch wie teilen wir die Miete überhaupt auf einen Gebäude- und einen Bodenwertanteil auf? Hier handelt es sich ja offenkundig um eine Gleichung mit mehreren Unbekannten. Wir kennen ja zunächst nur die Höhe des gesamten Mietzinsen, also letztlich der Rendite aus der Kapitalanlage „Immobilie“ (die Rendite ist hier die Miete), die aus Boden und Gebäude besteht. Wie jeder Verzinsung liegt auch der Miete ein Zinssatz zugrunde. Diesen bezeichnen wir in der Immobilienbewertung als Liegenschaftszinssatz. Dieser Liegenschaftzinssatz gibt (vereinfacht gesagt) das prozentuale Verhältnis der Miete zum Wert des verzinsten Kapitals (Wert der Immobilie) wieder. Woher dieser Zinssatz herkommt, etwas weiter unten.

Nehmen wir hier einmal an, der Liegenschaftszinssatz betrage 5% und die jährliche Miete belaufe sich ingesamt auf 20.000 €. Der Bodenwert sei hier x und der Gebäudewert y. Dann suchen wir nach der Lösung für folgende Gleichung:

(x + y) * 5% = 20.000 €

Dieses Beispiel ist vereinfacht, wir können den Barwert einer Zeitrente nicht einfach durch Auflösen dieser Gleichung ausrechnen (den Barwert einer ewigen Rente dagegen schon). An dieser Stelle läuft es erst mal auf etwas anderes hinaus:

Wir könnten zwar (x + y) ausrechnen, kämen danach aber nicht mehr weiter, d.h. wir könnten nicht sagen, was von dieser Summe auf x entfällt und was auf y. Eine der beiden Größen x und y müssen wir also bereits kennen, sonst können wir die andere nicht berechnen (bzw. hätten unendlich viele Möglichkeiten, x und y zu verteilen, um immer auf dieselbe Summe zu kommen).

In der Immobilienbewertung ist diese bereits bekannte Größe der Bodenwert (im Beispiel also das „x“).

Die Bestimmung des Bodenwerts

Im vorherigen Abschnitt wurde gesagt, dass der Bodenwert im Ertragswertverfahren eine bereits bekannte Größe sei. Damit ist gemeint, dass der Bodenwert nicht im Ertragswertverfahren berechnet wird, sondern dass er vorab zu ermittelt wird.

Die Basis der Bodenwertermittlung sind die sog. amtlichen Bodenrichtwerte, die vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GAA) mitgeteilt werden. Diese GAA sind behördliche Stellen, die in den 1960er-Jahren durch das Baugesetzbuch (BauGB) zum Zweck der Erhebung und Veröffentlichung von Immobilienmarktdaten eingerichtet wurden. In den meisten Bundesländern sind die GAA bei den Landratsämtern bzw. den kreisfreien Städten angesiedelt, in manchen Ländern auch auf Landesebene. Als einzige Ausnahme davon sind die GAA in Baden-Württemberg auf Gemeindeebene zu finden.

Mittels Beobachtung und Auswertung des Marktgeschehens leitet der GAA Bodenrichtwerte je m² Baulandfläche ab. Diese Bodenrichtwerte werden dann in Form von Bodenrichtwertkarten veröffentlicht oder können beim GAA erfragt werden (meistens online). Dabei wird differenziert nach den verschiedenen Nutzungsarten wie Wohn- und Gewerbegebieten. Um den Preisunterschieden innerhalb eines Gemeindegebiets gerecht zu werden, wird das jeweilige Gebiet in Bodenrichtwertzonen unterteilt, innerhalb derer möglichst homogene Wertverhältnisse vorliegen sollten.

Die Bodenwertermittlung erschöpft sich aber nicht in der bloßen Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksfläche, sondern es sind ggf. noch Anpassungen vorzunehmen, z.B. aufgrund abweichender baulicher Nutzungsmöglichkeiten oder anderer Faktoren. Darauf wird an dieser Stelle jedoch nicht eingegangen. Ziel dieses Beitrags ist es, das Zusammenspiel der einzelnen Eingangsgrößen des Ertragswertverfahrens darzustellen. Dabei kommt es nicht auf die Feinheiten der Bodenwertermittlung an, sondern diesen wird zu gegebener Zeit ein eigener Beitrag gewidmet werden.

Nachdem man den Bodenwert anhand der Bodenrichtwerte bestimmt hat, kann mittels Multiplikation desselben mit dem Liegenschaftszinssatz (der im Idealfall ebenfalls vom GAA mitgeteilt wird), die Bodenwertverzinsung ausgerechnet werden.

Beträgt der Bodenwert beispielsweise 1.000.000 € und der Liegenschaftszinssatz wurde vom GAA mit 4,5% mitgeteilt (typischer Liegenschaftszinssatz für ein Mehrfamilienhaus), dann beträgt die Bodenwertverzinsung 1.000.000 € * 4,5% = 45.000 € (pro Jahr).

Bei einem gesamten Grundstücksreinertrag von z.B. 120.000 €/Jahr entfallen auf den Grund und Boden 45.000 € und auf das Gebäude 75.000 € vom Grundstücksreinertrag (dieser Anteil wird als Gebäudereinertrag bezeichnet).

Ermittlung des Ertragswerts

Für die Ertragswertermittlung benötigen wir relativ wenige Eingangsdaten (deren korrekte Ermittlung aber eminent wichtig ist – das aber an dieser Stelle nur am Rande).Neben dem Bodenwert, dem Liegenschaftszinssatz und dem Grundstücksreinertrag wird nur noch die Restnutzungsdauer des Gebäudes benötigt.

Wie weiter oben ausgeführt, wird in diesem Beitrag nicht auf die genaue Ermittlung der Restnutzungsdauer eingegangen, ebenso nicht auf Bewirtschaftungskosten und andere, nicht für das systematische Verständnis notwendige Rechengrößen.

Für das nachfolgende Beispiel verwenden wir die folgenden Eingangsdaten:

  • Bodenwert: 300.000 €
  • Liegenschaftsszinssatz: 5,0%
  • Grundstücksreinertrag: 80.000 €/Jahr
  • Restnutzungsdauer des Gebäudes: 80 Jahre

Mit diesen Daten kann der Ertragswert ermittelt werden. Zunächst müssen aber noch die Bodenwertzinsung berechnen, die sich 300.000 € * 5% = 15.000 €/Jahr beträgt. Der Gebäudereinertrag beläuft sich damit auf 80.000 € – 15.000 € = 65.000 €/Jahr.

Berechnung des Ertragswerts

Der Gebäudereinertrag, der ja finanzmathmatisch gesprochen die Rente ist, wird jetzt mit dem Rentenbarwertfaktor einer jährlich nachschüssigen Zeitrente multipliziert. Dieser Faktor wird in der Immobilienbewertung als Ertragsvervielfältiger bezeichnet. Er hängt ab von der Restnutzungsdauer des Gebäudes und von der Höhe des Liegenschaftszinssatzes.

Zur Bestimmung des Ertragsvervielfältigers gibt es Ertragsvervielfältiger-Tabellen. Eine solche Tabelle können Sie hier als PDF-Datei herunterladen. Wenn wir dort den Faktor für RND 80 Jahre und LZS 5,0% suchen, erhalten wir als Ergebnis 19,60.

Anstelle der Tabelle kann der Ertragsvervielfältiger auch anhand der Rentenformel für jährliche nachschüssige Zeitrenten berechnet werden. Einfacher geht es mit der Excel-Funtion „=BW“ (BW steht dabei für „Barwert“). Um den Vervielfältiger zu erhalten, gibt man als Parameter für die jährliche Rente einfach „1“ ein. Übergibt man der Funktion statt „1“ den tatsächlichen Gebäudertrag, erhält man als Ergebnis nicht den Vervielfältiger, sondern gleich den „fertigen“ Rentenbarwert (also den Gebäudertragswert).

In unserem Beispiel berechnet sich der Gebäudewert wie folgt:

65.000 € * 19,06 = 1.238.900 €

Zum Gebäudewert muss nun nur noch der Bodenwert hinzugezählt werden, und die Summe ist dann der Ertragswert (Verkehrswert) des Grundstücks (auf Besonderheiten wie z.B. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wird hier nicht eingegangen).

Der Ertragswert beläuft sich ingesamt also auf 1.238.900 € Gebäudewert + 600.000 € Bodenwert = 1.838.900 € Gesamtwert.

Die Auswirkung der einzelnen Eingangsgrößen

Wir kommen jetzt zum Kern dieses Beitrags: Die Auswirkung der einzelnen Eingangsgrößen auf den Ertragswert, und zwar namentlich des Liegenschaftszinssatzes, des Bodenwerts und der Restnutzungsdauer.

Ich verzichte hier bewusst darauf, die – äußerst komplizierte – Rentenformel direkt zu besprechen. Natürlich könnte der Einfluss z.B. der Restnutzungsdauer auf den Barwert einfach anhand der Formel im mathematischen Sinne nachgewiesen werden. Es erscheint aber sinnvoll, hier ein Erklärungsmodell heranzuziehen, dass mit wirtschaftlichen Überlegungen zu einer nachvollziehbaren Plausiblisierung der zu betrachtenden Umstände führt. Damit lassen sich die inneren Zusammenhänge leichter „vorstellen“ als durch bloße mathematische Beweisführungen.

Schauen wir dazu zunächst ein paar Fallgestaltungen an. Dabei wird das vorhergehende Beispiel jeweils in einem Aspekt abgewandelt. Schauen Sie sich einfach einmal an, wie der Ertragswert auf die Änderung jeweils einer einzelnen Größe reagiert und welche teilweise drastischen Wertänderungen daraus resultieren:

BW_LZS_RND

Durch Klick auf die obige Tabelle können Sie diese vergrößern. Außerdem können Sie sie hier als PDF-Datei herunterladen.

Erläuterung des obigen Rechenblatts

Die drei farblichen Bereiche stehen jeweils für einen bestimmten Liegenschaftszinssatz. Z.B. sind alle Berechnungen im grauen Bereich mit einem LSZ von 5,0% berechnet.

Innerhalb der einzelnen Farbbereiche verändert sich von Spalte zu Spalte der Bodenwert, während die fünf horizontalen Bereiche jeweils eine unterschiedliche Restnutzungsdauer aufweisen.

Betrachten wir nun der Reihe nach die einzelnen Eingangsgrößen:

Die Auswirkung des Liegenschaftszinssatzes

Der Liegenschaftszinssatz ist der Hebel im Ertragswertverfahren. Nach einer Faustregel kann man grob sagen, dass eine Änderung des LSZ um einen Prozentpunkt zu einer Wertänderung von ca. 20% führt (hinzu kommen nach andere Faktoren, vor allem die Restnutzungsdauer, sodass die 20% wirklich nur eine grobe Faustregel sind)!

Dabei gilt: Je höher der LSZ, um so niedriger der Ertragswert – und umgekehrt. Diesen Zusammenhang kann man sich auf zwei Arten vergegenwärtigen: Zum Einen handelt es sich bei der Barwertbildung um eine Abzinsung. Je stärker abgezinst wird (je höher also der Zinssatz ist), umso weniger Barwert „bleibt übrig“. Zum Anderen ist der Reinertrag (die Miete) ja „vorgegeben“. Diese Miete ist die prozentuale Rendite des verzinsten Kapitals (hier also des Grundstückswerts). Je höher der Zinssatz ist, aus welchem die (gegebene) Miete resultiert, umso weniger Kapital muss entsprechend verzinst werden, um diesen Ertrag zu erzielen.

Da mit steigendem Zinssatz der Wert sinkt, sinkt natürlich entspricht mit steigendem LSZ auch der Ertragsvervielfältiger. Sie können dies anhand der Ertragsvervielfältiger-Tabelle selbst nachprüfen.

Die Auswirkung des Bodenwerts und der Restnutzungsdauer

Betrachten Sie bitte die vier nebeneinanderliegenden Spalten in den obersten horizontalen Berechnungszeilen im grauen Farbbereich. Sie sehen, dass der Bodenwert in 200.000 €-Schritten von 300.000 € auf 900.000 € ansteigt.

Der gesamte Ertragswert hat aber keineswegs eine Schwankungsbreite von 700.000 €, sondern er bewegt sich fast unverändert um einen Wert von rund 1.500.000 €. Der Bodenwert hat hier also praktisch keine Auswirkung auf den Gesamtwert!

Warum das so ist, ist schnell erklärt: Der Gesamtertrag bleibt konstant. Mit steigendem Bodenwert steigt entsprechend auch die Bodenwertverzinsung an. Da insgesamt nur der – gleich bleibende – Gesamtertrag zu verteilen ist, sinkt der Gebäudereinertrag im selben Maße, wie die Bodenwertverzinsung steigt. Es bleibt also mehr vom Ertrag für den Boden übrig und weniger für das Gebäude.

Nun könnte man den Bodenwert ebenfalls als Rentenbarwert betrachten, der sich wiederum aus der Berechnung Bodenwertverzinsung * Rentenbarwertfaktor = Bodenwert herleiten ließe.

Der Unterschied zum Gebäude ist hier nur, dass nicht der Rentenbarwertfaktor einer Zeitrente, sondern derjenige einer ewigen Rente zum Tragen kommt. Schließlich ist der Grund und Boden (jedenfalls in der Theorie) ein sog. ewiges Wirtschaftsgut (s. hierzu weiter oben).

Der Rentenbarwertfaktor der ewigen Rente berechnet sich wie folgt:

RBF ewig = 100 / Liegenschaftszinssatz in %

Bei 5% LSZ ist der Rentenbarwertfaktor der ewigen Rente also 20,00. Im obigen Beispiel könnte also mit der Berechnung 15.000 € * 20,00 = 600.000 € von der Bodenwertverzinsung auf den Bodenwert zurückgeschlossen werden.

Und jetzt kommt der Clou: Obwohl eine Restnutzungsdauer des Gebäudes von z.B. 80 Jahren noch sehr weit weg ist von einer unendlichen Restnutzungsdauer (des Grund und Bodens), unterscheiden sich die Vervielfältiger der Zeitrente und der ewigen Rente kaum noch (19,60 zu 20,00). In der Ertragsvervielfältiger-Tabelle sind unterhalb der Faktoren für die Zeitrente die entsprechenden Vervielfältiger für die ewige Rente zum selben Zinssatz ausgewiesen.

Solange die beiden Barwertfaktoren nahe beeinander liegen, führt eine Änderung des Bodenwerts nur zu einer Verschiebung der Anteile von Grund und Boden und Gebäude, wie aus obigem Rechenblatt ersichtlich.

Dies kann im Extremfall, wenn nämlich die Bodenwertzinsung höher wird als der Gesamtertrag, dazu führen, dass der Gebäudereinertrag negativ wird und ein negativer Gebäudewert dem Bodenwert entgegenwirkt und sich am Gesamtergebnis weiterhin nichts ändert (Beispiele hierfür sehen sie im Rechenblatt in der ganz rechten Spalte im hellblauen Farbbereich).

Natürlich ist eine solche Berechnung dann nicht mehr „richtig“. Vielmehr signalisiert ein negativer Gebäudewert, dass das Gebäude offenbar nicht mehr in der Lage ist, genug Miete zu erwirtschaften, um auch nur die Investition in den Boden zu amortisieren. Ein wirtschaftlich handelnder Investor würde demnach das Gebäude abbrechen und einen Neubau an seine Stelle setzen, der einen höheren – und dem Bodenpreisniveau angemessenen – Mietertrag abwirft (trotz der eigentlich fiktiven Aufteilung in Gebäudereinertrag und Bodenwertverzinsung ist es ja tatsächlich das Gebäude, welches die Mieterträge erwirtschaftet). Dies ist der Grund, warum häufig unansehnlich gewordene „Betonklötze“ aus den 1960er-Jahren in teueren Innenstadtlagen der Großstädte nach 40 Jahren abgebrochen worden, obwohl sie natürlich längst nicht bautechnisch verschlissen gewesen wären. Um Bodenwerte von 20.000 €/m² und mehr zu amortisieren, bedarf es aber zeitgemäßer „Glaspaläste“, die entsprechend hohe Mieten abwerfen können.

Der Wertermittler spricht hier von einem Liquidationswertfall, der Verkehrswert entspricht dann einfach dem Bodenwert des unbebauten Grundstücks abzüglich der Freilegungskosten (Abbruchkosten). Dabei kommt es tendenziell schneller zum Liquidationswertfall, je höher der Liegenschaftszinssatz ist (als eher bei Gewerbeimmobilien als bei Einfamilienhäusern). Je „gewerblicher“ die Immobilie, umso höher das Vermietungsrisiko bzw. das Investitionsrisiko. Deshalb muss die Rendite (Miete) im Verhältnis zur Investitionssumme entsprechend höher sein, was wiederum in höheren Liegenschaftszinssätzen zum Ausdruck kommt. Und je höher der Liegenschaftszinssatz, umso höher die Bodenwertverzinsung. Bei gleichbleibendem Gesamtertrag und steigender Bodenwertverzinsung wird dann natürlich eher die Schwelle zum Liquidationswert überschritten als bei niedrigem LSZ.

Erst ab einer Restnutzungsdauer von ca. 30 bis 40 Jahren weichen die Barwertfaktoren von Zeitrente und ewiger Rente soweit voneinander ab, dass eine Änderung des Bodenwerts nicht mehr nur zu einer Verschiebung der Anteile von Gebäude- und Bodenwert führt, sondern auch zu einer Änderung des Gesamtwerts (bei der Bewertung nach BewG ist zu beachten, dass stets eine Mindestrestnutzungsdauer von 30% der Gesamtnutzungsdauer gilt, was im Ergebnis dazu führt, dass ein noch so altes Gebäude immer noch einen Restwert von ca. 70% aufweist – Näheres dazu finden Sie hier).

Wenn Sie in obigem Rechenblatt in derselben Spalte „nach unten“ gehen, können Sie die Auswirkung des Bodenwerts auf den Gesamtwert bei fallender Restnutzungsdauer nachverfolgen. Je kürzer die RND, umso stärker die Änderung des Gesamtwerts.

Ausdrücklich sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass es sich bei den obigen und den nachfolgenden Ausführungen um „Rechenspiele“ handelt, mit dem Ziel der Erläuterung der Wirkungsweise des Ertragswertverfahrens. Selbstverständlich können in einem echten Wertermittlungsfall die Eingangsgrößen nicht nach Belieben angesetzt werden, sondern der Bodenwert, die RND, der LSZ usw. sind gewissenhaft und nachvollziehbar zu ermitteln und zu begründen.

Betrachten wir noch einen weiteren Aspekt der Auswirkung des Bodenwerts:

Wie oben ausgeführt, hat eine Änderung des LSZ erhebliche Auswirkung auf den gesamten Ertragswert. Sie können dies nachvollziehen, wenn Sie in dem obigen Rechenblatt innerhalb eines horizontalen Bereichs „nach rechts“ gehen.

Zusätzlich zur Änderung des Gesamtwerts ändert sich aber auch das Verhältnis von Grund und Boden zu Gebäude. Mit steigendem Liegenschaftszinssatz ergeben sich auch steigende Bodenwertanteile. Dies liegt daran, dass der Bodenwert ja unveränderlich ist, also nicht von der Höhe des Liegenschaftszinssatzes abhängt (er wird ja vorab vom Gutachterausschuss mitgeteilt). Mit steigendem LSZ sinkt der Gesamtwert, während der Bodenwert gleich bleibt. Daher steigt zwangsläufig der Anteil des Bodenwerts mit steigendem LSZ an (auch hier gilt aber das oben Gesagte: Im Gutachtensfall sind die Eingangsgrößen nicht beliebig, sondern müssen sorgfältig ermittelt werden. Es ist also nicht statthaft, z.B. bei einer Kaufpreisaufteilung einfach einen zu niedrigen Liegenschaftszinssatz anzusetzen!).

Ein letzter Aspekt betrifft die Unterschiede zwischen den Rentenbarwertfaktoren von Zeitrente und ewiger Rente in Abhängigkeit vom Liegenschaftszinssatz: Je höher der LSZ, um so schneller gleichen sie sich die beiden Faktoren einander an. So ist bei RND 80 Jahre und LSZ 9,0% der Faktor der Zeitrente 11,10 und der Faktor der ewigen Rente 11,11. Hier würde sich (dieser Zinssatz könnte z.B. zu einem Industrieobjekt passen) eine Änderung des Bodenwerts auf den Gesamtwert praktisch überhaupt nicht auswirken. Bei einem LZS von 2,50% (z.B. Eigentumswohnungen in sehr guter Lage) unterscheiden sich die Vervielfältiger schon stärker: 34,45 (Zeitrente) zu 40,00 (ewige Rente).

Diesen Umstand kann man sich „umgangssprachlich“ so vorstellen: Je niedriger die Verzinsung, um so länger dauert es, bis ein bestimmter Zinsertrag erzielt wird. Man braucht also ein längeres „Stück von der Ewigkeit“, um zu einem vergleichbaren Wert zu kommen wie bei ewiger Verzinsung.

Da die höchste in der Verkehrswertermittlung gängige Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre beträgt (allerdings nur bei Einfamilienhäusern der höchsten Ausstattungsstufe; alle anderen Gebäudetypen haben nach der Sachwertrichtlinie kürzere Gesamtnutzungsdauern als 80 Jahre), also deutlich weniger als unendlich, wird bei sehr niedrigen LSZ eben das Niveau der ewigen Rente noch nicht annähernd erreicht. Auch diesen Zusammenhang können Sie leicht anhand der Ertragsvervielfältiger-Tabelle nachvollziehen.

Die Auswirkung des Reinertrags

Änderungen beim Reinertrag haben ganz einfach eine lineare Auswirkung: doppelte Miete, doppelter Wert.

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